Как присоединить утеплённый чердак или подвал к квартире

Жители последних этажей жилых домов могут увеличить свое жилое пространство за счет нежилого чердачного помещения, расположенного над их квартирой. В каких случаях это возможно и как это сделать, мы рассмотрим в нашей статье.

Сразу же следует отметить, что рассматриваемая операция является одним из видов инвестиционного процесса, а участвующие в нем лица определяются как инвесторы. Остановимся на практике этого направления, проводимой районными Управами на территории Центрального административного округа г.Москвы в соответствии с Распоряжением Префекта от 07 апреля 2004 г. № 2363-р "Об обустройстве чердаков, сооружений, возведенных выше уровня кровли и плоских кровель под жилые цели на территории Центрального административного округа".

Инициатива исходит от жильца конкретного дома, проживающего на последнем этаже дома, оформляется заявлением, в котором, кроме паспортных и правоустанавливающих данных на квартиру, должен быть указан в некотором смысле "инвестиционный пакет" мероприятий общеполезного назначения. Инвестор (заявитель) должен выполнить за счет своих средств какие-либо общеполезные работы: провести косметический ремонт в своем подъезде, устроить на придомовой территории зоны отдыха, развлечений (цветники, лавочки, спортивные площадки и т.д.).

После регистрации заявления инвестора, которое передается в районную Управу, сотрудники этого учреждения обязаны выяснить два главных условия: входит ли данный дом в план капитального ремонта и реконструкции (если входит, то операции с чердаком проводиться не будут), а также выяснить у балансодержателя (ДЕЗ, ТСЖ, иная эксплуатирующая здание организация), не нарушит ли планируемая реконструкция эксплуатацию данного здания (сложности возникают в случаях, когда чердак является техническим этажом, где проходят коммуникации). Инвестор обязан подготовить комплект необходимых документов - о собственности на квартиру, документы БТИ, выписки из домовой книги и копии финансовых лицевых счетов по квартирам последнего этажа, непосредственно примыкающим к чердачному помещению, а также другие документы по списку, определяемому районной Управой.

Существует так же определенный порядок компенсаций жителям соседних квартир за неудобства, причиненные реконструкцией. Согласие собственников квартир, непосредственно примыкающих к чердачному пространству в зоне реконструкции, полученное заинтересованным лицом, должно быть нотариально удостоверено, т.е. подписи жильцов примыкающих квартир на таком заявлении должны быть совершены в присутствии нотариуса. Вместе с тем, следует иметь в виду, что полученные согласия соседей по установленной форме не исключают другого обязательного элемента - победитель конкурса должен будет заключить договор страхования гражданской ответственности перед третьими лицами.

Подготовка документации необходима для проведения инвестиционного конкурса по реконструкции чердачного помещения в целях устройства жилых помещений мансардного типа. Почему реконструкция? Ответ на этот вопрос содержится в Законе г.Москвы от 09 июля 2003 г. № 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве", в котором к реконструкции относится, в том числе, и создание мансард.

Процедура подготовки конкурса включает в себя разработку проектной документации в форме эскизного проекта, который согласуется с Москомархитектурой, МосжилНИИпроектом, надзорными органами, оповещение всех жителей дома (объекта реконструкции), публикацию не менее чем за 30 дней в средствах массовой информации (газета "Московские торги") необходимых сведений о проведении инвестиционного конкурса, который будет считаться состоявшимся только в случае участия в нем не менее 2 участников. По результатам конкурса с победителем заключается инвестиционный контракт на право проведения реконструктивных работ по освоению чердачного пространства, в соответствии с которым инвестора могут обязать уплатить определенную денежную сумму на нужды по благоустройству района или выкупить у города часть отреставрированной площади чердака (до 50%). Причем срок для проведения работ устанавливается достаточно определенный - не более 15 месяцев. Продление возможно только в случае уважительных причин, которые не могли зависеть лично от инвестора. Объект после реконструкции подлежит сдаче госкомиссии и вводу в эксплуатацию. В результате реконструкции (освоения) чердачного пространства у инвестора возникает новый объект недвижимости - жилое помещение мансардного типа, право собственности на которое, в целях включения его в гражданский оборот, должно быть зарегистрировано в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Инвестиционным процессом также является и обустройство подвалов в жилых домах, однако, только в нежилых целях. Подвальный этаж представляет собой этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения. В г. Москве данный процесс регулируется Распоряжением Мэра Москвы от 28 декабря 1998 г. № 1310-РМ "Об обустройстве чердаков, подвалов и сооружений (помещений), возведенных выше уровня кровли, в домах муниципального жилищного фонда на территории Центрального административного округа". В качестве механизма, определяющего возможность такого процесса, также выступает инвестиционный конкурс. Интерес в обустройстве подвала может быть мотивирован увеличением полезной площади под нежилым помещением первого этажа, а под квартирой, расположенной на первом этаже, в целях создания погреба или хранилища. По структуре подготовки к конкурсу (сбору необходимых документов) существенных отличий от реконструкции чердака не установлено.

Как видно из вышеизложенного, вопрос освоения чердачного или подвального пространства посредством изменения его функционального назначения достаточно сложный и многоступенчатый, как правило, требующий профессиональных юридических знаний и опыта. Обращение в юридические фирмы, специализирующиеся на оказании подобных услуг, помогут достичь цели в короткие сроки и с наименьшими финансовыми затратами.